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楼盘价格-16个城市被要求扩大公租房、租赁住房和共有产权住房供给

北京国安

與此同時,杭州(樓盤)、南京(樓盤)、北京(樓盤)等諸多城市正在進行住房租賃市場整治,虛假房源、隨意漲租、租金貸是整治重點。這些行動都是為了落實去年5月住建部發佈的《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,這個通知針對包括北京、天津(樓盤)等城市在內的16個一二線城市,要求毫不動搖地堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」定位,認真落實穩房價、控租金,降槓桿、防風險,調結構、穩預期的目標任務,支持剛性居住需求,堅決遏制投機炒房,因地制宜,精準施策,確保房地產市場平穩健康發展。

但是,對於中國人而言,租賃被視為一種過渡,因為公租房的面積小、位置偏、基礎設施差,很多人結婚生育后還是會儘可能地購買適合自己的商品房,因此,在一些熱點城市繼續增加商品住房供給是必要的,這樣才能緩解房價越來越高、居住越來越困難等問題。

日前,深圳(樓盤)發佈《深圳市人民政府關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》於9月5日起開始實施,有效期為5年。

其中,有兩個要求是首次提出。其一是「控租金」,主要是2015年-2017年房價大幅上漲后,帶動房租價格也大幅上漲,金融資本與房屋中介在這個過程中推波助瀾,在一些城市繼「買不起房」之後,出現「租不起」的現象,已經影響到了民生。其二是對住房供應結構給予了定量化的規定,住房用地的比例至少要達到25%,在住房用地中,公租房、租賃住房和共有產權住房用地必須要達到50%以上。通知還提出,探索推動供地主體多元化,在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下,非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地。

其中的原因在於,首先,中國是處在城市化進程中,住房需求過大導致住房價格不斷上漲,買房能夠獲得巨大財富增值效應;其次,中國落戶、子女教育等都與住房挂鉤,租住不同權使人們必須買房;其三,住房租賃市場長期處於法律空白,房東與中介處於強勢地位,租戶權益得不到保護,房東或中介可以隨意解除合同、漲價。

中國社科院的一份報告認為,當房價水平較低時,房地產對經濟增長的正向拉動效應超過負向擠出效應;而當房價水平過高時,負向擠出效應將超過正向拉動效應。研究發現,當房價收入比超過9:1后,房地產對經濟增長將是負作用。2018年中國房價收入比為9.3,將產生負向擠出效應。而在北京、深圳、上海(樓盤)、廈門(樓盤)等城市,房價收入比早已經超過20:1,基本在20-40之間,已經讓當地普通居民無力購房。因此,16個城市被要求擴大公租房、租賃住房和共有產權住房供給,並嚴控租金上漲。

顯然,中央政府是想通過擴大租賃住宅的供給滿足低收入者的居住需求,解決房價過高造成的民生問題。同時,過高的房價已經成為影響中國經濟發展與金融穩定的最重要因素,不得不加以抑制。

針對虛假房源、隨意漲租、租金貸等問題的整治,不應該是運動式的行政執法,而應該從健全立法的角度,完善租賃市場的法律法規。只要建立能夠保護承租人合法權益的法律,出了問題能夠通過法庭維護利益,整個市場就會有規矩、有秩序,人們的租房體驗加強,會鼓勵更多人租房居住。

《意見》提出,將多渠道增加租賃住房供應,力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套,其中租賃住房不少於30萬套。按照《意見》要求,深圳市今後新增商品住房中,自持租賃住房供應比例原則上不低於30%。《意見》還提出建立住房租賃指導價格發佈制度、實行租賃住房管理「黑名單」制度,解決隨意漲租問題。

今年以及未來一個時期,應該加大公租房、租賃住房和共有產權住房的建設力度,增加有效供給。這是因為,今年以來,通過調控政策,以及抑制地產企業的融資能力,影響了到它們購地與建設的工作。一方面,這會減少房地產投資,對經濟增長構成影響;另一方面,供給減少會製造供需緊張。當前一個時期,加大公租房、租賃住房和共有產權住房的建設力度與供給,能緩和這兩個問題。

擴大租賃住房比例的一個理論支持是,中國住房租賃比例過低,住房自有率常年維持在70%以上,遠高於西方發達國家水平。瑞士信貸在其2018年全球財富報告中估計,中國房產價值佔到家庭總財富的約62%,而在美國,這一比例僅為28%。

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