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公寓企业-导致资本市场针对长租公寓企业并没有一个成熟的估值体系

央视批评周琦

「這個行業肯定是可以越來越好的,」建方長租總經理甘偉對觀點地產新媒體預測,「如果國家整個政策體現更強的相關性,那麼近幾年也是比較容易走出去(困境)的。」

一方面是長租公寓不斷暴雷,一方面頭部企業仍獲得資本加持,這種割裂性或許反映出,這個行業正經歷一場深刻的整合。包括自如、魔方公寓、蛋殼公寓、城家公寓,2019年均相繼披露新一輪融資,其中蛋殼公寓3月獲得C輪5億美元融資,估值逾20億美元。

觀點地產網興奮、喜悅、失落、無奈摻雜在一起,是這個行業最真實的註腳。

「這個行業尤其是集中式公寓,(現在)並沒有得到資本市場太明確的青睞。如果有,大家也不會幹得這麼辛苦了。」上述長租公寓從業人士如是吐苦水。

而最近幾日,媒體爆料稱,蛋殼公寓計劃最快於今年赴美上市,募資金額為6至7億美元,或將成為長租公寓海外第一家上市公司。

但在這個被稱為初創期的階段,長租公寓並未形成有效的盈利模式,也是一直詬病的問題。蛋殼公寓即便規模領先,對於盈利情況卻仍鮮有披露。

此前共享辦公巨頭WeWork估值從 470

2017年「十九大」,國家正式提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。長租公寓迅速被資本裹挾着向前,步履飛快。

緊接着另一家公寓服務運營商城家公寓發佈捷報,宣布近期已完成近3億美元A輪融資。獲得資金馳援后,該公司高層躊躇滿志地展望未來,計劃着眼于服務、品牌等四個方面的提升。

近期長租公寓的聲音此起彼伏,先是9月6日下午,樂伽公寓官微發佈闢謠公告,直言月初媒體和網友反映「公司已重新營業」一事不屬實。該公司稱,公司日前已停止營業,員工大量離職,目前只保有少數員工配合相關部門調查和糾紛調處工作,「不再展開相關業務」。

成見 | 置身於龐雜喧鬧的外部世界,多數情況下我們並不是先理解后定義,而是先定義后理解。

2015年1月左右,蛋殼公寓在北京(樓盤)成立,次年5月開啟全國布局。那兩年正處中央政策關注長租公寓並提出大致政策導向和發展框架的時期,包括加快租賃企業發展等五大方面框架被提出。機會到了,創始人高靖、崔岩等人膽子可不太小。

某資深從業人士對觀點地產新媒體表示,城家公寓全年便提過融資事宜,如今只是「自己人」在追加投資;至於蛋殼公寓上市,目前仍流於傳言。

「長租公寓運營機構經過優勝劣汰,如今存活下來的企業都高度理性,關注內部成長及企業價值。」言下之意,從業人士仍看好長租公寓的未來。

這已經到了最壞的時代嗎?接觸的大多長租公寓從業者,又會毫不猶豫地回答,這仍是一個很好的行業。

2018年9月起,隨着哄抬房價、甲醛超標、P2P暴雷、高空置率等問題相繼出現,長租公寓風口消失,資本逐步退潮,2019年獲取融資的品牌運營商已寥寥無幾。

上述受訪人士指,現在行業已不再粗放式看待房子租金及數量,而是重視現金流,以及房子是否能創造租金以外的更多價值。這種探索其他服務場景的做法,目的是扭轉營收結構單一的問題。

正應了崔健所唱:現實象個石頭,精神象個蛋;石頭雖然堅硬,可蛋才是生命。

比如蛋殼公寓創始人崔岩8月參加博鰲(樓盤)房地產論壇時表示,未來十年中國公寓市場會有2.7億租賃人口,規模達到4.6萬億;現階段長租公寓市場規模,滲透率大約僅2%;中國租賃人口佔比大約11.6%,英美及日本租賃房源及人口佔比都遠遠超過了30%。

長租公寓主要賺取租金差,這種做法目前難以形成良好的財務模型。甘偉表示,「假如一間房確定性不錯,再乘以一個可觀的數量,這就是資本市場給的估值。可當中有不確定性,而且大家的運營都是非標狀態,這邊好一點那邊差一點。」

億美元暴跌大約一半,除了營收規模難以支撐估值,其盈利問題也被市場顧忌,因其反映出資源投向生態系統打造而無法形成利潤貢獻。

這還是最好的時代嗎?長租公寓圈內對此並不完全贊同。

觀點地產新媒體致電蛋殼公寓相關創始人及高層,就上市傳言一事進行求證,截止發稿時未獲得回復。

數據顯示,2015-2018年,該行業融資數量分別為55筆、28筆、27筆及20筆,而此前四年總數僅為24.5筆。約上千家品牌運營商蜂擁入場,其中蛋殼公寓2017年獲得A+輪融資,次年分別獲得1億美元B輪融資、7000萬美元B+輪融資。

盈利模式不清晰,導致資本市場針對長租公寓企業並沒有一個成熟的估值體系,這也是橫貫在那些寄望于對接資本市場的企業面前一座大山。受訪的長租公寓從業者大多表達了類似意見。

以蛋殼公寓為例,它幾乎是中國房地產發展變奏的產物。

包括最新被傳上市的蛋殼公寓,過去一年在「規模年+服務年」戰略下持續擴張,該公司年初以2億元收購愛上租,管理資產規模升至45萬間,至8月據崔岩披露,截止上半年公司管理資產規模已大概在50萬間。這也被外界解讀為做大資產包的舉動。

走出困境最直接的方式是繼續對接資本市場,不止一家從業公司有過上市的念頭。2018年初,公寓家聯合創始人宣布年內將啟動上市;2019年8月,中駿集團表態希望將長租公寓推向上市。

但由資本騰挪所造富的領域,往往不具備繁榮的可持續性,甚至從高潮到低估只需要幾年。過去包括共享汽車、共享單車在內的「新經濟」,結果莫不如是。

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